Les éléments qui la définissent
- Les ressources principales du foyerL'ensemble des revenus liés à l'activité professionnelle : salaires, traitements, revenus d'indépendant.
- Le montant de l'apportPlus l'apport est élevé, plus la banque vous fait confiance et plus le taux obtenu peut être intéressant. Il couvre souvent les frais de notaire.
- La capacité d'empruntLe montant maximum que la banque peut vous prêter, déduit de la mensualité possible, du taux et de la durée du prêt.
- Les aides à l'achatPrêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, prêts d'Action Logement, bail réel solidaire : elles complètent le prêt principal.
- Les revenus complémentairesPensions, revenus locatifs (souvent retenus à 70 % par les banques), revenus réguliers justifiés.
- Les charges récurrentesCrédits en cours (voiture, consommation), pensions versées, mais aussi frais de scolarité ou assurances : la banque regarde votre reste à vivre.
- Les prix du marché viséLe prix au m² varie fortement d'une commune à l'autre en Martinique : il détermine la surface que vous pourrez acheter.
- Le taux d'endettementToutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Le taux d'endettement : la règle des 35 %
On a longtemps parlé d'un tiers des revenus (33 %). Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques une limite de 35 % assurance comprise, sur une durée de 25 ans au plus (27 ans pour un logement neuf ou de gros travaux). Les banques gardent une petite marge pour les dossiers solides, notamment pour la résidence principale.
Exemple : avec 4 000 € de revenus nets par mois et aucun autre crédit, la mensualité peut atteindre 1 400 €. Sur 25 ans, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 270 000 €.
La commune change tout
À budget égal, la surface achetable varie du simple au double selon la commune. Avec 200 000 € pour un appartement, vous pouvez viser environ 35 m² aux Anses-d'Arlet, 74 m² à Fort-de-France et 84 m² au Robert (prix médians des ventes 2024). Élargir sa recherche de quelques kilomètres augmente souvent nettement la surface.
Taux d'intérêt et prix : deux leviers extérieurs
Quand les taux montent, la même mensualité finance un prêt plus petit : une hausse d'un point réduit la capacité d'emprunt d'environ 10 %. À l'inverse, comparer les banques ou passer par un courtier permet souvent de gagner quelques dixièmes. Les prix du marché, eux, évoluent selon l'offre et la demande dans chaque commune.
Comment augmenter sa capacité de financement ?
- Solder un petit crédit à la consommation avant de déposer votre dossier.
- Constituer un apport couvrant au moins les frais de notaire.
- Mobiliser les aides : prêt à taux zéro pour le neuf, prêt Action Logement, épargne logement.
- Allonger la durée du prêt, dans la limite de 25 ans.
- Faire jouer la concurrence entre les banques, y compris sur l'assurance emprunteur.