Il n'existe pas de durée idéale pour un prêt immobilier. Choisir entre 15, 20 ou 25 ans, c'est arbitrer entre trois éléments : le montant de la mensualité, le coût total du crédit et votre taux d'endettement.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de ne pas prêter sur plus de 25 ans. Une durée de 27 ans est tolérée lorsque l'entrée dans le logement est décalée : achat sur plan, construction ou travaux importants dans l'ancien.
Dans les faits, les emprunteurs choisissent des durées longues : selon la Banque de France, la durée moyenne des nouveaux prêts à l'habitat dépasse 22 ans, et près de 24 ans pour les primo-accédants.
Faut-il emprunter sur 15, 20 ou 25 ans ?
Allonger la durée diminue la mensualité mais augmente les intérêts payés ; la raccourcir fait l'inverse. Les banques appliquent en outre des taux un peu plus élevés sur les durées longues. Comparez un même prêt sur les trois durées :
Taux moyens du marché, assurance de 0,30 % par an comprise.
- 15 ans1 451 € / mois
- Taux
- 3,21 %
- Coût total du crédit
- 61 261 €
- Revenus nets conseillés
- 4 147 €
- 20 ans1 199 € / mois
- Taux
- 3,39 %
- Coût total du crédit
- 87 675 €+ 26 414 €
- Revenus nets conseillés
- 3 425 €
- 25 ans1 046 € / mois
- Taux
- 3,45 %
- Coût total du crédit
- 113 768 €+ 52 506 €
- Revenus nets conseillés
- 2 988 €
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total du crédit | Revenus nets conseillés |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,21 % | 1 451 € | 61 261 € | 4 147 € |
| 20 ans | 3,39 % | 1 199 € | 87 675 €+ 26 414 € | 3 425 € |
| 25 ans | 3,45 % | 1 046 € | 113 768 €+ 52 506 € | 2 988 € |
Coût total : intérêts et assurance emprunteur, hors frais de dossier et de garantie. Revenus conseillés pour un taux d'endettement de 35 %.
Pour 200 000 €, passer de 15 à 25 ans fait baisser la mensualité d'environ 400 € par mois, mais le crédit coûte plus de 50 000 € de plus.
15 ans
Mensualité : Plus élevée
Coût total : Le plus faible
Revenus confortables, priorité à l'économie d'intérêts
20 ans
Mensualité : Intermédiaire
Coût total : Intermédiaire
Compromis entre mensualité et coût
25 ans
Mensualité : La plus faible
Coût total : Le plus élevé
Limiter la mensualité ou augmenter la capacité d'emprunt
Avant de décider, comparez pour chaque durée :
- le TAEG, qui intègre le taux, l'assurance et les frais ;
- le montant total des intérêts ;
- le coût de l'assurance emprunteur, qui augmente avec la durée ;
- la possibilité de moduler les mensualités ou de rembourser par anticipation sans pénalités.
Quels critères pour choisir la durée ?
La mensualité et le taux d'endettement
Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Les banques disposent d'une petite marge pour certains dossiers, mais ce plafond n'est pas un droit : elles étudient l'ensemble de votre situation. Allonger la durée est souvent le moyen de rester sous ce seuil : avec 1 400 € par mois, vous empruntez environ 234 000 € sur 20 ans, et 268 000 € sur 25 ans.
Le coût total du financement
Plus le remboursement est étalé, plus les intérêts s'accumulent. Une durée longue facilite l'accès au crédit, mais renchérit l'achat. Testez plusieurs scénarios avec notre simulateur de prêt immobilier.
L'âge et l'évolution de vos revenus
Aucune loi ne fixe de durée maximale selon l'âge, mais il compte dans la décision de la banque et dans le prix de l'assurance emprunteur. Anticipez la baisse de revenus au moment de la retraite, ou au contraire une progression de carrière : la mensualité doit rester supportable pendant toute la durée du prêt.
Quelle durée retenir ?
Une durée courte réduit le coût du crédit mais impose des mensualités élevées. Une durée longue allège l'effort mensuel et augmente la capacité de financement, au prix d'un coût total plus important. Pour trancher, comparez la mensualité, le taux d'endettement, le TAEG et le coût de l'assurance, en pensant à votre budget dans 5 ou 10 ans.