Brute, nette, nette d'impôt : trois rentabilités
- Rentabilité brute : loyers annuels ÷ coût total de l'opération (prix, frais de notaire, frais d'agence, travaux, mobilier). Utile pour comparer rapidement deux biens.
- Rentabilité nette : on retire la vacance locative et les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, entretien).
- Rentabilité nette d'impôt (« net-net ») : on retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est ce que l'investissement vous rapporte réellement.
Le cash-flow, ou l'effort d'épargne
Le cash-flow est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, les charges et l'impôt. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, vous complétez chaque mois de votre poche : c'est votre effort d'épargne, qui se transforme en patrimoine au fil du remboursement du prêt. Calculez votre crédit en détail avec notre simulateur de prêt.
Location vide ou meublée : quel régime fiscal ?
- Micro-foncier (location vide, loyers jusqu'à 15 000 € par an) : 30 % d'abattement, rien d'autre à déduire.
- Réel foncier : vous déduisez les charges réelles, les intérêts et les travaux. Un déficit réduit vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an : intéressant l'année de gros travaux.
- Micro-BIC (location meublée, recettes jusqu'à 77 700 € par an) : 50 % d'abattement.
- LMNP au réel : en plus des charges, vous amortissez le bien, les travaux et le mobilier. L'impôt est souvent nul pendant de longues années. Attention : depuis 2025, ces amortissements augmentent la plus-value à la revente.
Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les loyers d'une location vide et de 18,6 % sur ceux d'une location meublée depuis 2026. Ce simulateur ne traite pas les SCI.
Qu'est-ce qu'un bon rendement en Martinique ?
Il dépend surtout de la commune et du type de bien : les petites surfaces proches des bassins d'emploi (Fort-de-France, Le Lamentin, Schœlcher) se louent vite, tandis que le sud touristique offre d'autres perspectives en meublé. Plutôt qu'un chiffre unique, regardez le cash-flow et la vacance locative : un bien bien placé, bien entretenu et bien géré reste loué.