Comment est calculée la plus-value ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente à votre charge, et le prix de revient : le prix d'achat augmenté des frais d'acquisition et des travaux.
- Frais d'acquisition : les frais réels (notaire, droits) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif.
- Travaux : construction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises, sur factures. Au-delà de 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut les remplacer, sans justificatif (sauf pour un terrain).
Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 12 ans. Prix de revient : 200 000 € + 15 000 € de forfait frais + 30 000 € de forfait travaux = 245 000 €, soit une plus-value de 55 000 €.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Après 5 ans de détention, des abattements la réduisent chaque année : vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
| Détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute (sauf pour les terrains à bâtir).
Les principales exonérations
- La résidence principale, occupée réellement au jour de la vente (ou mise en vente juste après le départ).
- Les ventes de 15 000 € ou moins, ce seuil s'appréciant par vendeur.
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédents et que vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois.
Points d'attention
- Conservez les factures de travaux et l'acte d'achat : le notaire vous les demandera.
- Location meublée (LMNP) : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits de vos revenus locatifs augmentent la plus-value.
- Ce simulateur ne traite pas les ventes par une société (SCI à l'impôt sur les sociétés), en démembrement de propriété ni par un non-résident.